一、現(xiàn)行建筑管理制度與裝配式住宅發(fā)展不配套

1.市場準入制度不適應裝配式住宅發(fā)展

我國對建筑企業(yè)實行嚴格資質(zhì)管理制度，企業(yè)需按相關條件申請資質(zhì)，審查合格后，才能在資質(zhì)許可的范圍內(nèi)從事建筑活動。而全新的裝配式住宅生產(chǎn)企業(yè)并沒有相應的資質(zhì)，由于裝配式住宅的生產(chǎn)方式是整合了傳統(tǒng)建筑生產(chǎn)過程中的主體結(jié)構(gòu)、機電安裝、裝飾裝修等業(yè)務，所以傳統(tǒng)以資質(zhì)為主要管理方式的市場準入制度將會面臨很多問題。

另一方面，與企業(yè)資質(zhì)相對應的是企業(yè)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格制度。傳統(tǒng)建筑企業(yè)的資質(zhì)主要與以往的工程業(yè)績和從業(yè)人員數(shù)量及從業(yè)人員所持有的執(zhí)業(yè)資格有關，相關的主要有一級建造師、造價工程師、結(jié)構(gòu)工程師、安全工程師等。裝配式住宅作為全新的生產(chǎn)方式，傳統(tǒng)建筑生產(chǎn)環(huán)節(jié)中一些工種和業(yè)務逐漸變少，而新的工種和業(yè)務將會出現(xiàn)，這就對現(xiàn)行建筑業(yè)管理的市場準入機制提出新的要求。

2.招投標管理制度對建筑生產(chǎn)過程的人為分割

由于建設工程項目一般造價較高以及各環(huán)節(jié)的分割管理，造成了勘察、設計、施工、設備物資采購乃至裝修裝飾都要分別進行招標，進而在建筑市場上，各個環(huán)節(jié)都形成了眾多獨立法人的企業(yè)，各個環(huán)節(jié)的企業(yè)各自為戰(zhàn)，缺乏其余環(huán)節(jié)的生產(chǎn)能力，在裝配式住宅發(fā)展初期整合各個環(huán)節(jié)企業(yè)難度較大。

建筑業(yè)各個環(huán)節(jié)長期的人為分割，導致這個產(chǎn)業(yè)鏈條形成了相對穩(wěn)固的低水平的均衡。在行業(yè)大環(huán)境不變的情況下，單個企業(yè)進行變革，勢必會危及企業(yè)本身的生存和發(fā)展。由于多數(shù)企業(yè)都只處于產(chǎn)業(yè)鏈的一個環(huán)節(jié)，不管哪個環(huán)節(jié)的企業(yè)想要整合裝配式住宅產(chǎn)業(yè)鏈，都會因為超出企業(yè)自身原本的技術(shù)管理能力，而付出更高的成本。

3.工程造價及驗收程序與裝配式住宅不相符

建筑業(yè)現(xiàn)行工程計價模式采取的是工程量清單計價，不適應裝配式住宅的需求。因為現(xiàn)行工程量清單計量規(guī)范缺乏裝配式住宅清單計價項目，這導致相關的企業(yè)在投標時沒有依據(jù)；此外現(xiàn)行設計費計費的標準也沒有涉及到裝配式專項設計的相關內(nèi)容，與現(xiàn)行的造價管理制度不相符合。

現(xiàn)行工程驗收規(guī)范也跟裝配式住宅的生產(chǎn)方式不相適應，目前政府對建筑市場的工程質(zhì)量、建造規(guī)范的監(jiān)管實行的是工程驗收的方式，這種基于現(xiàn)場管理的逐級驗收方式與裝配式住宅主要通過現(xiàn)場吊裝來施工的方式不相適應。

二、商品房預售制度對裝配式住宅的阻礙

目前我國房地產(chǎn)市場普遍實行的是商品房預售制度，但是該制度使得裝配式住宅的優(yōu)勢受到削弱。一方面預售制度使得裝配式住宅的質(zhì)量優(yōu)勢削弱。裝配式住宅可以更好地整治建筑質(zhì)量通病的問題，如屋頂滲漏、墻體開裂等人為造成的質(zhì)量問題。但商品房預售制度的核心在于購房者沒有見到所購買產(chǎn)品的情況下，僅僅依賴開發(fā)商的文字宣傳、沙盤戶型圖的展示就繳納了購房款，這就使得購房者在交易中處于弱勢地位，無法對商品房的質(zhì)量進行更為細致地檢查驗收，一旦出現(xiàn)商品房的質(zhì)量與開發(fā)商承諾的有出入，購房者進行維權(quán)將相當困難。在房地產(chǎn)市場的價格一路飆升的情況下，即使住房質(zhì)量與開發(fā)商承諾有所差距，購房者通常也只能忍氣吞聲。

另一方面，商品房預售制度使得裝配式住宅的施工進度優(yōu)勢表現(xiàn)得也不明顯。裝配式住宅可以大大節(jié)約建設時間，但在預售制度下，商品房的出售并不以竣工交付為前提，而是以開發(fā)建設資金投入達到一定比例為條件。在土地成本節(jié)節(jié)攀升的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地成本基本都能達到或超過這個比例，這意味著開發(fā)商在拿到土地，辦齊四證之后，就可以向行業(yè)主管部門申請期房預售，這使得開發(fā)商對后續(xù)工程建設進度的快慢并不熱心。

三、裝配式住宅的市場鏈條發(fā)展尚未成熟

產(chǎn)業(yè)鏈的成熟，指產(chǎn)業(yè)中的各個企業(yè)和機構(gòu)均能在產(chǎn)業(yè)鏈上扮演各自的角色并獲得相應的利益，形成規(guī)模效應。目前來看，裝配式住宅鏈條上的科研、投資開發(fā)、設計、生產(chǎn)制造、施工吊裝等環(huán)節(jié)的企業(yè)，仍然依附在傳統(tǒng)的建筑生產(chǎn)方式上，各個環(huán)節(jié)缺乏有效對接，相互之間的協(xié)調(diào)性不足，生產(chǎn)組織體系缺乏有效整合，交易費用較高，目前裝配式住宅建設成本比現(xiàn)場澆筑方式每平方米會高出300-500元。出現(xiàn)這些問題的主要原因在于，裝配式住宅的比率不高，即使采取試點的工程，大多也是部分試點，如采取外墻、樓梯等預制。這就直接導致了，裝配式住宅的生產(chǎn)方式采取傳統(tǒng)施工建造模式的組織體系，影響了裝配式住宅產(chǎn)業(yè)鏈的成熟。

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